住宅性能評価書とは？マンションで取得するメリットを解説！

住宅性能評価書について知りたいですか？性能評価は戸建て住宅やマンションにおいて普及が進んでおり、わかりやすく性能が明示されるのでおすすめです。この記事では住宅性能評価の詳細と、マンションで評価書を取得するメリットを詳細に解説します。安心してマンションを購入したい方はぜひ最後まで読み進めて参考にしてください。

住宅性能評価とは

住宅性能評価は、住宅の品質や性能を評価・診断する手段です。この評価を受けることで、住宅の長寿命化、快適性、安全性を確認でき、住む人は安心感や信頼を得られます。評価対象として、構造の安全性や地震・強風への耐性、環境に配慮した省エネ・断熱・通気の性能、住む人の生活に合わせた使い勝手や間取りの効率性、そして住宅の耐久性やメンテナンスのしやすさなどがあります。この評価結果は、新築やリフォーム時、さらには不動産の売買時など、多くの場面での判断材料として利用され、消費者が住宅選びや維持管理を行う際の大きな手がかりとなります。

住宅性能表示制度

住宅性能表示制度は、平成12年4月1日に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」に基づいています。品確法の目的は住宅の品質確保と消費者保護の強化で、以下の3つの柱で構成されていることが特徴です。

• 新築住宅の基本構造部分の瑕疵担保責任期間を10年間とし、これを義務化。
• 住宅の各種性能を明示的かつわかりやすく表示する「住宅性能表示制度」の制定。
• 住宅に関するトラブルの迅速な解決を目指し「指定住宅紛争処理機関」の整備。

この制度は国土交通省の主導のもと、公認の第三者機関が評価・表示業務を担当しています。これにより、消費者は住宅の品質や性能を明確に把握し、選択・購入する際の判断材料として利用できます。

評価項目は10分野

住宅性能評価の評価項目は10分野に分かれており、住宅の品質や性能を総合的に判断するための基準となります。

1. 構造の安定：柱や梁、壁、基礎など、住宅の構造躯体の耐力を評価し、それがどの程度の外部力（地震、暴風、積雪）に耐えられるかの等級や免震住宅情報、基礎や地盤の情報を表示します。
2. 火災時の安全：火災時の安全対策として、「安全な避難の確保」と「延焼の防止」の2つの観点から、関連する7つの事項を評価・表示します。
3. 劣化の軽減：時間の経過や環境の影響とともに劣化する住宅の材料において、継続的に使用できるための対策がどれだけ施されているかを評価します。 
4. 維持管理への配慮：住宅の設備、特に給排水菅・給湯管・ガス管の点検、清掃、補修のしやすさを重視し、評価しています。これらの設備が隠れていることが多く、事故発生時の対応が困難です。また、共同住宅の場合は排水管の更新工事の容易さも評価の対象としています。
5. 温熱環境：住宅の断熱性能を評価し、室内温度の適切な制御、エネルギー使用量の削減、地球温暖化の防止を目指します。冬は暖かく、夏は涼しく過ごすことは、住宅室内の基本的なニーズであり、これを実現するためには適切な温度制御が不可欠です。
6. 空気環境：建材の選定と換気方法の評価を行い、住宅室内の空気品質を保ちます。室内の空気にはさまざまな化学物質が含まれるため、人の健康に影響を及ぼさないよう、水蒸気や化学物質の濃度を下げることが目的です。
7. 光・視環境：居室の開口部の面積と位置についての配慮を評価し、表示します。室内での作業に必要な明るさや窓からの眺望や開放感など、視覚的・心理的な効果を適切に確保するための基準を設けています。
8. 音環境：共同住宅の床・壁や住宅の窓の遮音性に関する対策の評価です。
9. 高齢者や障害者への配慮：高齢や障害を持つ人々の移動の負担や転倒のリスク、車いす使用時や介助時のスペース確保の必要性を考慮します。
10. 防犯対策：住宅の防犯性を向上させるための4原則の中で、被害対象の強化、特に住宅の開口部の侵入防止対策の表示内容に焦点を当てています。この背景には、近年増加している住宅への侵入盗犯罪と、その対策への関心の高まりがあります。

必須項目は4分野

たくさんの評価項目がありますが、必須項目は構造、劣化、維持管理、温熱の4分野です。これらは住宅性能評価の基盤となる部分であり、住宅の基本的な性能を判断する際の重要な指標となります。住宅の基本的な安全性や快適性、持続可能性を担保するための最低基準と言えるでしょう。それに対して、その他任意の評価項目は、特定のニーズやライフスタイル、地域の環境条件などに合わせて選択されます。たとえば、隣地が近い地域は耐火に考慮する必要がありますし、高齢者や子供のニーズを満たすためには高齢者配慮が重要となります。マンションを購入する際には、これらの評価項目を参考にして、自分たちの要望や生活スタイルに合った住宅を選ぶ必要があります。

設計評価と建設評価

住宅性能評価は設計性能評価と建設性能評価に分かれます。設計性能評価は書類のみの評価です。平面図や仕様書、各種計算書を元にして各項目の等級を表示します。設計内容を評価して、住宅の性能を明示するのが目的です。建設性能評価は設計性能評価の図面の通りに施行されているかの評価です。工事中に検査が必要なのは以下のタイミングです。

• 基礎配筋完了時
• 躯体工事完了時
• 下地張り工事直前
• 床の躯体工事の完了時（10階以上の建築物のみ）
• 屋根工事完了時（4階以上の建築物のみ）
• 竣工時

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検査では第三者機関の検査員が施工内容を評価します。計画通りに施工されて工事をしているかを公正に評価されるため、評価書を見れば施工内容にも安心できます。

住宅性能評価書があるマンションのメリット

住宅性能評価書があるマンションには以下のようなメリットがあります。

• 性能がわかりやすい
• 住宅ローンの優遇される
• 地震保険が安くなる
• 長期優良住宅申請ができる
• 資産価値が上がる
• 契約トラブルを簡単に解決できる

これらは安心してマンションに住むための条件ともいえます。以下にて詳しく解説します。

性能がわかりやすい

住宅性能評価はマンションの性能をわかりやすく明示します。その理由は、出来上がった住居や図面を見てもわからない性能が、評価書を見ることで等級を確認できるからです。たとえば、騒音が気になる人は「音環境」の等級を見れば遮音性を確認できます。また、将来高齢者になったときの生活が気になる人は「バリアフリー」の等級を見れば車椅子を利用したときの利便性がわかります。10分野34項目という数ある評価項目の中から気になる情報を表す評価が見つけられます。

住宅ローンの優遇される

住宅性能評価書を取得することで住宅ローンの優遇が受けられることがあります。これは性能が良い家をつくることで国から高い評価を受けられること、担保価値が上がることなどの理由があります。住宅金融支援機構が展開するフラット３５では、評価書を取得した住宅はその性能に応じて、金利0.25%の優遇を5~10年間受けられます。また、同じように優遇措置を設けている地方銀行も多数存在します。ただ単に住居の性能を表示できるだけでなく、金利まで軽減できるのはとても大きな利点です。

地震保険が安くなる

住宅性能評価書を取得することで地震保険が安くなることがあります。家の強度を上げ、性能を示すことで、高い耐震性能が証明できるためです。耐震等級は3段階あり、等級3が最高等級です。耐震等級3を満たした住宅は最大で50%の保険料の割引が受けられます。地震保険は毎年必要な経費なので、割引が受けられると家計の大きな助けとなります。

長期優良住宅申請ができる

住宅性能評価書を取得した住宅は長期優良住宅に申請できます。長期優良住宅は、耐震、省エネ、維持管理、耐久において一定の性能が定められており、性能評価書でそれを証明できるからです。長期優良住宅を取得すると様々な税制優遇を受けられるため、経済面でも安心できます。性能評価と長期優良住宅をセットで申請することで、安心とお得の両方を得られます。

資産価値が上がる

住宅性能評価書を取得した住宅は資産価値が上がります。直接見えない箇所やわかりにくい性能が明示されているからです。たとえば、断熱性能がわからないマンションと、省エネ等級6が証明された快適性や高熱削減が期待できるマンションとでは、当然後者の方が高く評価されます。資産価値が上がると、売買や賃貸のときに有利にはたらくという利点もあります。

契約トラブルを簡単に解決ができる

住宅性能評価書を取得したマンションは、契約トラブルに見舞われても簡単に解決ができます。建設性能評価を受けると、地域にある紛争処理支援センターを利用できるからです。この制度は、一件あたり一万円で紛争処理の申請が可能で、それ以外の費用は基本的に不要です。家庭裁判所で裁判を起こそうとすると高額な費用がかかるため、契約トラブルが心配な方は建設性能評価の取得をおすすめします。

住宅性能評価のデメリット

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一方で、住宅性能評価には以下のようなデメリットもあります。

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• 申請に費用がかかる
• 建築コストが上がる
• プランが思い通りにいかない

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住宅性能評価を利用する際は、メリットだけでなくデメリットも理解する必要があります。

申請に費用がかかる

住宅性能評価書の取得には費用がかかります。書類審査や現場検査には人件費がかかるからです。具体的には、設計性能評価で6〜8万円、建設性能評価で6〜8万円の評価機関に払う申請料が必要です。加えて、性能評価の申請にあたり図面作成や申請書の作成にも費用がかかるため、建築会社や申請代行業者に確認しましょう。申請費用に見合ったリターンはのぞめますが、初期費用が必要なことを忘れてはいけません。

建築コストが上がる

性能評価を申請すると建築コストが上がる可能性があります。高い評価を獲得するためには建物のグレードを上げる必要があるからです。たとえば高い耐震等級を確保するためには、壁量や剛性を上げて構造を頑丈にする必要があります。また、省エネ性能を上げるためには、サッシ、断熱材などのグレードを上げて熱損失を抑えなければいけません。性能を上げるためにはコストがかかるため、どこまでの性能を求めるかは検討が必要です。

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プランが思い通りにいかない

住宅性能評価書を取得するとプランが思い通りにいかないことがあります。なぜなら、理想とする等級を確保するためにはプランに制限が出ることがあるからです。たとえば、開放的な住宅を作るためには、壁を減らし、天井を高くし、窓を大きく取るのが効果的です。しかしこれらは、耐震等級や省エネ等級の観点では不利になります。プランの自由度を重視すると、思わぬところで等級が下がるため注意が必要です。

性能評価書をみるポイント

性能評価書を見るときは以下のポイントを押さえて注視しましょう。

• 安全性をチェック
• 健康や快適をチェック
• メンテナンス性をチェック

以下にて詳しく解説します。

安全性をチェック

住宅の安定性については、性能評価の中でも最も重要な項目です。建物の強さは人命に関わるからです。具体的には、耐震等級で地震に対する倒壊、崩壊のしにくさを確かめるのはもちろん、地盤や杭の支持力や設定方法、基礎の構造なども明記できます。快適性やデザイン性も大事ですが、それらは安心・安全のうえに成り立つ話です。まずは構造の安定性を確かめて、いざというときに人命や財産を守ってくれる住宅なのかを確認しましょう。

健康や快適をチェック

省エネ性を見て、健康や快適についてチェックしましょう。断熱性能が優れた家は以下のようなメリットがあるからです。

• 冷暖房に頼らないので健康
• 室内の温度差が少ないので快適
• 冷暖房に頼らないので経済的

省エネルギー対策等級では、外皮基準や一次エネルギー消費量などの様々な指標からエネルギー効率を評価します。目では見えない暑さ・寒さは、性能評価書を確認することである程度推察が可能です。

メンテナンス性をチェック

劣化や維持管理のことを考慮して家のメンテナンスについて確認しましょう。メンテナンスについて知ることで、入居後にかかる費用がわかるからです。劣化対策等級は構造躯体の寿命を示しており、どれだけの期間大規模な改修工事をせずに住むことができるかの目安を表します。また、維持管理対策等級では維持管理をしやすくするための措置が問われ、どれだけの頻度でメンテナンスが必要かわかります。通常は維持管理にかかる費用は想定外の出費ですが、事前に把握しておくことで準備できます。

まとめ

住宅性能評価書は、住宅の各種性能を評価・表示した公的な証明書です。マンションでこれを取得すると、建物の品質や安全性、快適性を具体的な評価基準で確認できます。これにより、購入する人は安心して生活できるとともに、再販時の価値向上などの資産価値向上も期待できます。マンションも住宅性能評価書を取得し、安心安全で経済的にも優れた住宅を手に入れましょう。

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